Preguntas frecuentes sobre
Gestoras de Cooperativa de Viviendas

Las principales ventajas de realizar una promoción en cooperativa serían:

• La adjudicación de los inmuebles a precio de coste.
• La participación en decisiones sobre la vivienda.
• Una mayor transparencia en la gestión del proyecto.

Una vivienda en cooperativa es más barata porque el socio la adquiere a precio de coste, por tanto, no se aplica el margen de beneficio del promotor, lo que supone un ahorro en el desarrollo de la promoción gracias a la eliminación de intermediarios.

Además, inciden en la reducción del coste las bonificaciones o exenciones fiscales, ya que las cooperativas son consideradas entidades especialmente protegidas. A título de ejemplo, mencionar: solo pagan el 5% del IAE (Impuesto de Actividades Económicas), están exentas de pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y disfrutan de una exención del 95% en la cuota del IBI, entre otras.

Las cooperativas de viviendas se rigen por la ley correspondiente de la comunidad autónoma donde se va a desarrollar la promoción y por sus propios Estatutos.

En la Región de Murcia:  Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas.

En la Comunitat Valenciana:, Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de la Comunitat Valenciana.

En la Comunidad de Castilla y León: Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León.

Una cooperativa de viviendas parte de la base de ser una sociedad democrática y participativa, integrada por dos órganos sociales principales: Asamblea General y,  el Consejo Rector.

• La Asamblea General. Es decir, la totalidad de los cooperativistas reunidos en asamblea deciden sobre los aspectos de la vida de la Cooperativa y por tanto sobre el desarrollo del proyecto de promoción de las viviendas Salvo determinadas excepciones previstas en los estatutos o en la ley aplicable, las decisiones se adoptan por mayoría simple y vinculan a todos los socios.
• El Consejo Rector. Formado normalmente por un mínimo de 3 cooperativistas (presidente, vicepresidente y secretario), lleva el día a día de la Cooperativa en la ejecución de los acuerdos adoptados en la Asamblea y los que le son propios, como altas, bajas, etc. El Consejo Rector puede otorgar poderes para la administración y gestión.

Tanto la Asamblea General como el Consejo Rector cuentan con el asesoramiento de la Gestora, empresa o entidad especializada en el sector. Su experiencia y buen hacer será imprescindible para que el proyecto en régimen cooperativo sea un éxito. 

Existen dos posibilidades para iniciar una promoción en régimen de cooperativa:

Bien porque haya un colectivo de personas interesadas en comprar casa en un terreno concreto y con unas características específicas.

Bien porque la gestora localice un suelo interesante y suscribe una opción de compra sobre el mismo, estudia y solicita un proyecto a los arquitectos, e identifica los posibles costes que determinarán el coste inicial de las viviendas, buscando entonces o de forma simultánea futuros socios para formar la cooperativa.

En la actualidad, lo más habitual es la segunda de las opciones. Además, se ha de tener en cuenta, que las entidades bancarias sólo facilitan financiación a los proyectos que les ofrecen las máximas garantías y que estén gestionados por profesionales.

Las gestoras están integradas por equipos de profesionales especializados en todos los campos que afectan a la vida de la cooperativa, como el urbanístico, constructivo, financiero, jurídico, etc.

upProject, y las empresas de su grupo, son especialistas en esta materia con más de 60 proyectos gestionados en distintas fases y distintos sectores entre los que se incluyen el industrial, hotelero, bancario, transporte, construcción y tecnológico, etc. que avalan su experiencia.

De esta forma, sus principales funciones son:

• Localización de terrenos para realizar la cooperativa.
• Estudios previos de viabilidad.
• Búsqueda de profesionales a contratar por la cooperativa, entre los que se encuentra la empresa constructora para la edificación.
• Solicitud de condiciones financieras para la obtención de préstamos para financiar las obras.
• Asesoramiento jurídico, con independencia de que la cooperativa decida contratar su propio letrado.
• Gestión de trámites administrativos en organismos públicos y privados en representación de la cooperativa.
• Gestión financiera.
• Atención al cliente.

El prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en clave para garantizar el éxito de la promoción.

El desarrollo de un proyecto constructivo en régimen de Cooperativa requiere el asesoramiento e intervención de profesionales especializados con amplia experiencia, tanto en la gestión propia de la cooperativa como del proyecto.

El éxito de una cooperativa depende de contar con una gestora experimentada. Uno de los principales riesgos en una cooperativa es la falta de conocimientos específicos en la materia de sus socios y, especialmente, de su órgano de representación o consejo rector; esto puede redundar en el fracaso en la consecución del objetivo de la cooperativa y además conllevar consecuencias negativas para los socios, tales como, pérdidas económicas, incrementos de coste, retrasos o acciones judiciales e incluso responsabilidad civil de sus representantes.

La complejidad de normas y leyes que afectan a una Cooperativa, que están en continuo cambio, requiere en todo momento de asesoramiento y orientación jurídica.

Tras la crisis económica de 2008, las entidades financieras no corren riesgos y, en la actualidad, es poco habitual que apoyen proyectos que no estén gestionados por profesionales. La experiencia de los bancos es que un proyecto tan complejo requiere de un gestor profesional que coordine los intereses comunes de los socios y el buen fin de la cooperativa.

Las gestoras cooperativas se convierten en sujetos esenciales y necesarios en una cooperativa de viviendas.

De forma muy resumida, se puede decir que una Cooperativa consta de cuatro fases.

Fase preliminar: en la que se procede a la localización de los terrenos para la edificación de las viviendas. En esta fase, además, se realiza un anteproyecto de construcción estableciendo el número de viviendas, tipología, superficie, materiales y demás detalles constructivos, así como el coste estimativo inicial, y primera búsqueda de futuros socios.

Fase de inicio: en la que se lleva a cabo la elección de las viviendas por cuenta de los cooperativistas. Además, en esta fase se llevan a cabo las siguientes acciones:

• Obtención y elección de la financiación para la compra de los terrenos y construcción de la edificación.
• Elección de constructora para la realización de la edificación.
• Aportación por parte de los cooperativistas, antes del comienzo de las obras, la parte del coste de la promoción no financiado, normalmente un 20% del coste de la vivienda, si bien dependerá de las condiciones finales de la financiación.

Fase intermedia o de obra: que inicia con la firma del préstamo promotor y está compuesta por los meses de construcción.

Y, por último, la fase final que coincide con la entrega de viviendas y subrogación en el préstamo promotor suscrito u otro gestionado por el cooperativista. Una vez cumplido el objetivo, se procede a la disolución y liquidación de la cooperativa.

No. En las cooperativas se habla de coste y no de precio, ya que los socios adquirirán las viviendas al coste que resulte de ejecutarlas y entregarlas. Por ello, no se puede garantizar ni establecer un coste cerrado, ya que los costes finales dependen, en todo caso, del desarrollo de la construcción y de todos los factores que afectan a la misma, incluidas las propias decisiones de los socios.

Una buena gestora realizará un estudio económico de la promoción ajustando el coste previsto en base a su experiencia y de manera realista, huyendo de planteamientos optimistas.

Los cooperativistas, junto con el contrato de adjudicación de la vivienda y vinculados, suscriben la memoria de calidades aprobada en Asamblea, que está previsto en el Proyecto Básico y de Ejecución presentado ante el ayuntamiento para la concesión de licencia de obras.

La Memoria de calidades podría variar previa aprobación de los socios en sede de Asamblea General, o mediante la solicitud de una mejora, previamente aprobada por la dirección técnica y acordada con la constructora, si bien, se han de tener en cuenta los consejos de los profesionales dado que un cambio en la memoria inicial podría suponer un incremento de los plazos de ejecución y con ello incrementos de costes, entre otros.

Dependiendo de las circunstancias se podrán realizar visitas a los diferentes showrooms de los proveedores para ver muestras de determinados materiales, como de los baños o cocinas, en su caso.

Dependerá de lo acordado en Asamblea General, así como de las circunstancias o tipo de reformas planteadas por el socio, negociaciones con la constructora y aceptación por la dirección técnica en todo caso.

Las eventuales reformas acordadas, en ningún caso podrán suponer cambios que afecten a estructura, bajantes del edificio, etc., o que puedan suponer un perjuicio para otro cooperativista.

Además de las asambleas necesarias para la adopción de acuerdos, upProject informa periódicamente de los asuntos más relevantes de cada promoción (fase del desarrollo de la cooperativa, imágenes del proceso de obra, etc.), mediante el envío periódico de Newsletters e informes de seguimiento de la obra una vez iniciada.

 Además de estos medios, las oficinas de upProject están abiertas para atender personalmente a cualquier cooperativista que necesite ampliar información, siempre con respecto a las normas protectoras de datos personales, entre otros aspectos. El socio cuenta con la máxima transparencia posible desde su adhesión a la Cooperativa.

Desde la obtención del préstamo promotor, las cantidades aportadas por los cooperativistas están garantizadas y/o aseguradas conforme a la normativa vigente, mediante un aval bancario o póliza de seguros.

Previamente, cualquier cantidad aportada por un cooperativista solo se puede ingresar en la única cuenta bancaria de la Cooperativa o de depositario de la gestora si la cooperativa se encuentra en fase de constitución, cuyos importes solo se podrán utilizar exclusivamente y de forma justificada para gastos propios de la Cooperativa, debiendo ser autorizado por el Consejo Rector.

A partir de la obtención de financiación bancaria para la construcción, todos los pagos están controlados y autorizados por la entidad bancaria que ha otorgado la financiación y el project monitoring, auditor de la gestión económica de la cooperativa propuesto por la entidad financiera.

En el caso de upProject, además de lo anterior, en las cooperativas que gestiona suele adelantar en concepto de suplido los gastos ocasionados antes de la obtención del préstamo promotor sin hacer uso de los importes abonados por los socios de la cooperativa. Estos gastos son devueltos a la gestora una vez se obtiene la financiación. Con esto no solo se consigue una mayor tranquilidad para los socios, que son conocedores de que las cantidades aportadas no están siendo utilizadas, sino que también se facilita el proceso de baja previa a la obtención de la financiación devolviendo las cantidades aportadas con agilidad.

La promoción es financiada por una entidad bancaria elegida en las mejores condiciones posibles.

Las negociaciones con la entidad financieras serán llevadas a cabo por la gestora y finalmente aprobadas por los socios.

El socio, una vez admitido, forma parte de una entidad jurídica que es la cooperativa, debiendo contribuir con sus aportaciones al pago de los gastos relativos a la promoción. La responsabilidad frente a terceros de un socio-cooperativista, de acuerdo con lo previsto en los estatutos y la ley aplicable, está limitada al capital social suscrito, 50 € normalmente.

Cuestión distinta sería que por acuerdo de Asamblea general se tuviese que realizar algún tipo de aportación extraordinaria para cubrir determinados gastos no contemplados, debiendo entonces los socios asumir los pagos aprobados, salvo lo previsto para las bajas en supuestos de hacer constar el voto en contra de alguno de estos acuerdos.

1º) Formalización de la solicitud de ingreso a la Cooperativa y reserva de la vivienda con el pago de la señal requerida.

2º) Aceptación por el Consejo Rector.

3º) Firma del contrato de preasignación y/o asignación definitiva con la Cooperativa y adjudicación de la vivienda, garaje y trastero, formalizando los pagos establecidos en el calendario fijado con anterioridad a la firma.

Sí. Para darse de baja el socio ha de presentar un escrito de solicitud de baja dirigido al Consejo Rector de la cooperativa a la que se pertenece, explicando los motivos que originan la misma.

El socio cooperativista quedará sujeto a lo establecido en los Estatutos de la cooperativa, así como a lo aprobado en Asamblea General para la devolución de las cantidades entregadas en concepto de pagos de su vivienda.

Las garantías sobre las viviendas promovidas en régimen de cooperativa son las mismas que las que tendría con un promotor. Dichas garantías están establecidas por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Sí. Una empresa auditora registrada en el ROAC elegida por la Asamblea General de la Cooperativa, audita las cuentas todos los años. Éstas a su vez son revisadas por los Interventores elegidos entre los cooperativistas, en su caso, y están sometidas a la aprobación de los cooperativistas en su Asamblea General Ordinaria anual. Posteriormente se depositan en el Registro de Cooperativas correspondiente.

En el régimen de autopromoción es la propia Cooperativa quien promueve las edificaciones, dependiendo en gran parte de la voluntad de sus socios la marcha de la misma.

 En condiciones normales del mercado, no existe riesgo de no acabar las viviendas, salvo por desistimiento de los propios socios. A este respecto, conviene recordar que todas las cantidades entregadas están garantizadas en caso de no terminación de las viviendas.

Sí. La adquisición de vivienda nueva en Cooperativa está sujeta al impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA en los anticipos de los socios, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda.

Sí. Toda adquisición de vivienda nueva está sujeta al mismo tipo de IVA, devengándose con cada pago que se realice, al igual que en una promoción.

Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación:

• Licencia de primera ocupación o documento análogo.
• Boletines de suministros.
• Libro del edificio y Fin de obra notarial.
• Cualquier otro documento necesario y establecido según la norma.